银行都已经批了我的贷款，为什么我签了买卖合同银行不能马上放款？我也不能马上拿钥匙？律师都在干什么？
普遍上大多数的人们都对产业转让律师，即Conveyancing lawyer有所误解， 或者了解不深入， 都认为产业转让律师的工作就是随便起草文件， 然后随便签个名， 然后屋子就可以一瞬间转名了。 事实上产业转让其实是有很深的一门学问的。 当律师在不管是为当事人转名随后发放款项前 都会做出尽职调查 (Due Diligence)。 而调查的部分可以涵盖几个事项。
律师开始一项交易都会事先做出产权调查 （Land Search)， 并详细调查以下事项:-
Land Search & Chain of Beneficial Interest 产权链调查
1. 业主是不是合法业主，即Registered Proprietor,名字有没有被登记在地契上？
2. 签署合同的人是否跟地契上的名字是否一致，有无任何冒充业主风险？
3. 业主有无早期擅自自行进行交易，没有通过律师进行转让手续，导致名字不在地契上？
4. 产业的拥有权仍登记在发展商的名字下，并无向发展商进行分割地契手续 (Perfection of Transfer and Charge)？
5. 产业仍登记在逝世者的名字中，继承人并未进行继承手续 (Transfer and Trasmission)？
6. 业主遗失原装地契,并为获取补发地契 （Replacement of Title)？
7. 如果业主始终并未获得地契，在调查其产权链的过程中（Chains of Beneficial Interest)，是否该地块产权的继承人或其他方式的转让记录 无前后连贯，或者政府授予或产权的原始所有人直至当前的产权所有人并不合法？
8. 如果业主并未获得地契，业主不能出示所有原装合约,即Sale and Purchase Agreement, Deed of Receipt and Reassignment,Deed of Assignment 证明产权？
*如果在调查中发现业主没有被登记在地契或者不能出示产权证明， 业主没有法律能力(legal capacity)出售其产业，也没有法律权力转让地契 (no legal right to pass a good title)。
产权条件以及限制调查 Express Conditions and Restrictions of Interests
1. 如果该土地为租赁地契 （Leasehold)，而非永久地契 （Freehold),年限是否已经到期？
2. 土地类型，即农业地，工业以及商业地，或者住宅, 如果该农业地，转让的实际面积是否达到一定英亩 （Acre)？
3. 如果土地为土著地 （Bumi Lot), 廉价屋 （Low Cost/medium cost), 该转让是否得到州政府同意 （State Consent)？
4. 该土地被视为马来保留地 （Malay Reserved Land), 禁止非马来族裔拥有？
5. 该土地是否禁止让外籍人士拥有，任何转让必须通过州政府同意 （State Consent)？
6. 该房产尚未完工，业主并未获得入伙纸 （CCC & CFO)？
7. 该建成的建筑物是否抵触地契已经规范的用途，即双层排楼，公寓，等等。
产权负担 Encumbrances
1. 该房产是否有银行抵押 (Charges) ,？
2. 该房产是否有第三方冻结令/留置权 （Private Caveat)， 必须索取庭令或者联系有利益者协商解除冻结令？可参考https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84866;
3. 法庭禁售令 （Prohibitory Order)？
4. 土地是否为例或违建，或拖欠市议会门牌税，并遭到市议会扣押土地？
当上述的情况发生， 业主将无权出售该产业。 律师将会建议买家先做出更好决策， 决定该不该进行交易。 如果问题可以被解决或者可以通过一些程序让双方符合拥有权条件， 律师会跟业主或者业主律师代表作出协商， 并拟定有条件的买卖合约 (Conditional Agreement)， 随后买卖合同的时限将会加以延长。 在双方达到一定的先决条件 （Condition Precedents) 后, 交易方可进行。 在先决条件未达成之前， 律师也会将代管保证金 （deposit）， 在任何先决条件未达成的状况下， 绝对不会发放保证金给业主。
如果先决条件已经达成又或者房产无任何问题， 在转让或者银行房款放款之前，接下来的便是背景调查：-
背景调查 Background Check
1. 业主是否有权签署合同，或者授权其他人签署 （Power of Attorney)?
2. 业主与买家是否破产或者清盘；
3. 发展商确认该地块的所有人为业主？
4. 如未颁发地契，发展商是否依然健在，并不在清盘师(Liquidator)手中;
5. 该房产并未被政府进行任何征地计划 (Land Acquisition);
6. 业主是否付清发展商房款？
7. 业主是否缴清地税门牌税，以及其他水电费？
8. 业主是否拖欠物业费 (Maintenance)，维修基金(Sinking Fund)或者排污费 （Indah Water）?
9. 如果交易为公司买卖，所有董事或者股东已经投票签署决议书 (Resolution) 授权买卖；
10. 董事以及股东是否被公司章程赋予权力签署合同?
11. 公司是否活跃并且登记在公司注册局？
在上述调查完成后， 如果该产业无任何产权负担, 律师才会进行转名手续， 缴交印花税，以及进行登记手续 (Presentation)。 银行也会在同一时间拿到律师的尽职调查报告后 （Due Diligence)登记抵押。 银行在确保登记妥当， 才会发放银行贷款给业主。 在款项被发放后，买家就能拿钥匙了。 如果该产业有尚有抵押， 律师会向业主的银行索取欠款清单 (redemption statement), 买家会依据之前的业主清单缴清欠款以便赎回地契，随后进行解押程序 (Discharge of Charge)。 银行登记抵押后，会发放剩余款项。 总得来说， 律师在一场交易中就像是清道夫， 扫除任何会影响买家产权的障碍，以便让买家获得产权的过程中高枕无忧。