在离婚诉讼中，赡养费可分为两种：- 1. 配偶的赡养费； 2. 孩子的赡养费。 婚姻以及离婚法令1976第77条：配偶的赡养费 法庭有权宣判丈夫必须支付妻子以下阶段的赡养费:- 1. 诉讼审讯中； 2. 庭令后。 法庭也有权在考量丈夫的特殊情况下， 宣判妻子支付丈夫赡养费，比如丈夫残疾，或失去工作能力。 婚姻以及离婚法令1976第93条：孩子的赡养费 法庭也有权在审讯的过程或庭令颁发后宣判孩子的赡养费。 赡养费金额 法庭将根据配偶的情况做出判决。 原则上是让对方在离婚后，足够回到离婚前的生活水平。 1. 双方收入； 2. 双方在离婚前的生活水平； 3. 配偶、孩子的经济需要 4. 导致离婚的理由. 赡养费支付时间 1. 配偶的赡养费 : 将支付到配偶死亡或改嫁为止。 2. 孩子的赡养费: 将支付在年满18岁或完成高等教育终止 （孩子的残疾状况必须做出另外考量). 拖欠赡养费 任何一方都可对前夫或前妻拖欠赡养费提出诉讼 (civil debt)。 如果对方依旧不依据庭令支付赡养费，可以自行申请强制执行庭令， 并采取破产，扣押薪水，冻结

房东与租客是契约关系，所以一定要有一个租赁协议 Tenancy Agreement， 并明确注明租金、期限，限制，补救或退出措施。 由于这是一份具有法律约束力的文件， 请从房地产中介代表处获取一份缴付完整印花税的副本， 以便律师讨论并起草诉讼的细节。 发出律师信、终止合约、驱逐通知书 Letter of Demand/Notice of Termination/Notice of Eviction 如果谈判失败导致该争议搬上法庭， 你有必要确保在审讯前寻求律师向租户发出一封警告信， 说明如果租客仍然拒绝支付租金，房东有权采取法律行动。 在有必要的情况，可以选择终止租赁协议， 告知对方在指定时间清空。 扣押财产令 Writ of Distress 房东可直接依据1951年扣押法令（Distress Act 1951)下， 想法庭申请财产扣押令（Writ of Distress）。 法庭可无需进行审讯直接颁发扣押令， 命令法警直接到现场扣押租客在屋内所有的动产， 并在给予14天内进行私人拍卖。 拍卖所得将偿还拖欠的租金。 *该扣押令只

一对夫妻在离婚的诉讼中， 法庭有权对孩子给予以下的判决，即：- 1. 监护权 (Guardianship); 2. 抚养权 (Custody) 3. 照顾和管束 (Care and Control); 4. 探望 (Access) 每一项权力都在法律上有自己特殊的含义以及涉及的范围。 在这里我们主要探讨抚养权(Custody)带来的效力。 抚养权带来的效力 一位有抚养权的配偶，将可决定孩子的： 1. 衣食住行； 2. 管束并接触孩子； 3. 教育； 4. 宗教； 5. 代理产业； 6. 代理出席诉讼； 7. 同意孩子的婚姻； 8. 同意孩子接受治疗。 婚姻以及离婚法令1976第88条：抚养权 (Custody) 法庭有权将孩子的抚养权归于父亲或母亲， 只有在特殊的状况下，法庭将可以判给亲属或更适合的人。 七岁或以下的孩子将归于母亲 婚姻以及离婚法令1976第88（3）条， 法律将假定七岁或以下的孩子的抚养权归于母亲。 但是该论述在考量每个案情中，都可被推翻。 比如母亲在经济上，现实上，感情上无法胜任照顾孩子的义务。 抚养权考量：- 法庭在做出任

在法律上，亲属之间可在无需通过签署买卖合同 (Sale and Purchase Agreement), 并不涉及任何金钱上的交易下 (Non-Pecuniary)进行转名， 法律上称之为挚爱赠予 (Transfer by way of love and affection/Kasih Sayang)。 但是为了避免以后争议，双方可签署一份简单的合同，即赠予合同 (Deed of Gift)，以示证明。 至于亲属之间在什么情况会这样做可能是为了省去烦恼:- 1. 无意立定遗嘱； 2. 遗嘱必须在死后才生效； 3. 不想继承人经过复杂的遗嘱认证程序，提早进行割名（继承人必须承担申请遗嘱认证以及割名的律师费）； 4. 无其他产业，想要尽快解决产业继承问题； 5. 亲属病危或年迈； 6. 亲属想要购买其他的产业，不想被现有房子绑定； 7. 亲属想要成为新加坡公民，并有意购买政府组屋 (HDB) (新加坡法律规定购买HDB时不能拥有其他海外产业）； 8. 亲属想要放弃马来西亚公民； 9. 亲属想要移民并无心打理产业； 10. 配偶想要在进行离婚诉讼之前

疫情从三月爆发以来，已经快要一年了。 在行动管制令的期间，各个厂商，店面有些无法运作，或着有些必须在一定的模式下操作， 多多少少都会对自己的生意有影响。 那么如果我在疫情爆发前签了一些合同，而在疫情期间我无法履行我合约的义务， 这样视为违约吗？对方能够对我采取行动吗？ 2020年减低冠病疫情冲击临时措施法令 （Temporary Measures For Reducing The Impact of Coronavirus Disease 2019 (Covid-19) Act 2020） 在2020年10月23日，2020年减低冠病疫情冲击临时措施法令正式在宪报上颁布， 即日起生效，有效期为两年 （并可延长）。 个别重要法令都在此项法令下做出了适时的修正或更动， 主要涵盖几个重要法令部分： 1. 没有能力履行合同的责任； 2. 1953年诉讼时效法令 (limitation Act 1953)； 3. 1948年公共机构保护法令 (Public Authorities Protection Act 1948)； 4. 1967年破产法令 (

RPGT(Real Property Gains Tax) 或者称为CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) 是由国家税务局LHDN(Lembaga Hasil Dalam Negeri)向国民的资本盈利征收的一种税务。 土地或不动产在法律上属于 Real Property 的一种， 所以当你的土地或不动产出售时，转售价格高于购买价格的话，所得收益将会被征收税务。 1. 个人 （公民&永久居民） 第一年脱售 30% 第二年脱售 30% 第三年脱售 30% 第四年脱售 20% 第五年脱售 15% 第六年或以上脱售 5% 2.个人 （非公民&外国人） 第一年脱售 30% 第二年脱售 30% 第三年脱售 30% 第四年脱售 30% 第五年脱售 30% 第六年或以上脱售 10% 3. 公司 第一年脱售 30% 第二年脱售 30% 第三年脱售 30% 第四年脱售 20% 第五年脱售 15% 第六年或以上脱售 10% 如果转售的产业并没有任何收益，卖家将不需要缴交任何产业盈利税。 根据1976产业盈利税法令下

如果业主遗失了地契， 业主必须马上到临近的警察局报案， 在报案纸上叙述自己遗失的过程，时间，地点，地契详情。 在索取报案纸后， 可以委托律师到土地局申请补发地契 (replacement title)。 ———————————————————————————————————— 申请手续：- 1. 业主签署宣誓书，到宣誓官前面宣誓； 2. 做土地调查，以便知道土地的最新状况； 3. 呈交报案纸； 4. 呈交一份地契的副本，以及缴清地税； 5. 申请者可以在律师陪同下到土地局盖指纹； 6. 土地局会公报 (gazette) 地契遗失，确保公报的几个月内没有任何其他通知或反对，才会重新颁发补发地契。 法律上每一片地只有一张地契 （issued document of title); 所以在补发一张地契时，原本的地契将不再生效； 所以业主也必须提防有心人诈骗报假案，骗取补发地契。

地契如同身份证般重要。 地契是鉴定你拥有房产权的法律证明，地契握在你手上， 给你某种程度的保障，你才算真正拥有房产权。 没有地契，房产权仍属发展商所有。 如果没有合法的拥有权，将会影响你往后的买卖程序，转让或者抵押。 比如：- 1. 当银行发现你的房产超过多年而未拿到分层地契，银行将因为没有保障而拒绝提供贷款，不让你翻借。 2. 发展商若宣布破产，业主需要花时间跟发展商债主谈判，必须自掏腰包，经过清盘师以及冗长程序，赎回自己单位的分层地契。 3. 买家因为没有保障从而取消交易。 如果你想要解决以上问题，建议你马上委托律师做土地调查， 审核发展商有有没有在该地段 （master title）申请细分地契 (subdivision of title)。 如果分层地契 （strata title）已被签发， 律师将联络发展商进行转让手续 （perfection of transfer and charges）， 即业主必须签署 MOT（Memorandum of Transfer） 缴交相应的印花税 (stamp duty)， （如果该产业贷款

在一项交易的过程中，大家普遍的认知都知道会有卖家和买家。 那么大家是否知道这两方的利益完全不同，大家的立场也不一样？ 在2005年律师酬劳法令下 (Solicitor Remuneration Order 2005), 里面的条例清楚的提到，为了避免利益冲突， 一位律师只能代表付给律师酬劳的哪一方，即买家(purchaser)或卖家(vendor)， 律师无权向不是自己的客户收取酬劳， 除非在过程中必须替对方支出杂费费用，比如处理报税 (RPGT)，宣誓，破产调查，土地调查， 在这样的状况下，律师才能象征式的向对方征收支出费用， 但绝非代表另外一方。 所以如果你听到两方用同一个律师，即意味者卖家并没有请律师维护自己的利益， 在整个买卖过程里面，律师最先以买方的利益为主， 并不为卖方做出任何责任。 那么卖方没有请律师可能会有什么样的后果？ 1. 买家律师无需向卖家汇报任何进度； 2. 买家律师没有义务替你追逆重要文件下落或索取任何文件； 3. 买家律师在没有义务在特别委托下，替卖家进行跟发展商的分割地契手续 (Perfection of Tran

1989年的房产开发（管制和准证）法规 根据1989年的房产开发（管制和准证）法规下 HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL AND LICENSING) REGULATIONS 1989， 为了维护与保障购房者的权利, 所有直接向发展商购买房产的购房者， 须签订称之为房屋买卖合约的标准合同 (Statutory Sale and Purchase Agreement)。 除非得到房屋部的批准，任何修改皆无效。 违例可被罚款五千令吉或3年监禁或两者兼施。 在法规里， 发展商必须先得到房屋部发出的房产开发执照 （developer license)以及销售执照(sale and advsertisement license) 才得以跟购房者签署买卖合同。 每份有地房屋买卖合约（例如独立式洋房、排屋和半独立式洋房）， 必须遵照标准合约（表录G）(schedule G)； 然而高楼房地产合约（例如高级公寓、普通公寓、私人篱笆/门闸以及守卫的有地社区的排屋） 必须遵照标准合约（表录H）(Schedule H)。 发展商必须在签订买卖

MOT 印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等针对法律文件， 即地契转让书（Memorandum of Transfer, MOT） 或者产权转让契约（Deed of Assignment by way of transfer) 而征收一种税赋。 一般都由买家承担。 在马来西亚，MOT 印花税的税率是按照政府估计的房价 （市场价）来计算； 并按比例征收 （ad valorem）。 所以说印花税不单只是按照签署的买卖合同成交价征收， 一旦政府的估价高于买卖合同，买家将必须缴交对应的印花税。 印花税税率（根据政府估计的市场价） 首 RM100,000 ：1% 下个 400,000 (RM101,000 – RM500,000) ：2% RM500,001 – RM 1,000,000 ：3% RM 1,000,000 以上：4%

冻结 &留置权（caveat）是一种可以行使在产业上的法律行动， 让这个产业暂时不能被转让或抵押。 凡是带有caveat的房产，未经留置权人（Caveator）的同意是不可以进行交易的。 法律上caveat 可分为好几种，即：- 1. Registrar Caveat （土地局留置权）; 2.Private Caveat （私人留置权）; 3. Trust Caveat （信托留置权）; and 4. Lienholder Caveat (担保人留置权）。 这篇我们主要着重于私人留置权 （private caveat ）。 任何人可为了保护自己在产业上的利益以及权力， 向土地局做出冻或留置申请。 程序上留置人 （caveator）能够委托律师签署（Borang 19B） （留置权申请）, 附上一张在法定生声明书 (statutory declaration)，说明留置的理由， 并在律师以及宣誓官 (Pesuruhjaya Sumpah)的见证下，送到土地局进行登记 (endorsement)。 一般上，所有private caveat

在马来西亚的法律下， 1965年土地法典鲜少有提到租约内容， 所以我们并没有完整的一套租约法令， 也没有一份法定的标准租约。 我们不建议房东与租客随便上网抄下标准租约 毕竟没有一份标准租约能够打天下， 双方都必须考量每个租约都有自己该注意的事项。 登记租赁 (lease) 在拟定任何租约时， 双方先必须确定租期是否超过三年， 超过三年的租约一般称作为 lease， 在1965年土地法典下，超过三年的lease将赋予租客在房东的地契登记自己的权益 (endorsement), 称之为 Form 15A。 lease一般不超过99年。如果涉及一部分的土地，将不可超过30年。 登记以及交还lease 的过程将受制于土地法典下。 租约的基本条款 租约的基本条款常见如下： 1. 地点； 2. 租约用途； 3. 租期开始与结束日期； 4. 租金； 5. 租金保证金； 6. 水电保证金。 至于其他的事项，房东与租客的关系都是交给双方自由协商， 至于双方该怎么协商都是受制于1950年合约法令 (Contract Act 1950)， 一切的义务以及条

当借贷人无法偿还贷款供期时， 银行将会进行拍卖程序以便讨回债务， 即foreclosure proceeding。 如果已被颁发地契的房产,将受制于1965年土地法典下到法庭进行拍卖 (Judicial Auction/High Court Auction), 如果尚未颁发地契的房产，比如刚建成不久的公寓，将由银行亲自处理拍卖 (Non-judical Auction/Bank Auction/LACA Auction)。 而有意购买该产业的投标者可到法庭或者银行设下的拍卖日期， 在拍卖会上投标属于自己心意的房子。 Auction Day 拍卖日 在拍卖会上， 投标者的资格必须是无破产身份且满18岁。 在拍卖会开始之前都必须交上10%的保证金 (deposit)的支票或bank draft ， 方可在拍卖会上公开竞价。 投标者的申请资格以及投标流程请查阅 https://elelong.kehakiman.gov.my/BidderWeb/Home/Terms。 *外籍人士 (Foreign Citizen) 根据土地法典除非州政府许可将

当死者是新加坡籍或外籍人士， 并且生前在马来西亚境内拥有产业， 那么这将取决于逝世者在马来西亚境内有没有立下遗嘱， 然后接下来的程序与马来西亚公民到马来西亚高庭申请遗嘱认证 （Grant of Probate) 或遗产管理书(Letter of Administration)的程序并无差别。 执行（海外）遗嘱认证以及遗产管理书并申请授予盖章 (Resealing) 如果逝世者在海外已经立下遗嘱， 凡是在指定国家或地方的遗嘱认证法院所颁发的遗嘱认证或者遗产管理书， 都可到马来西亚的高庭 (High Court)申请执行海外遗嘱认证以及遗产管理书， 并让马来西亚高庭在国外颁发的庭令上盖上马来西亚法院的盖章 (Resealing)， 而该遗产认证或遗产管理书就如同由马来西亚法院授予的庭令一样。 授予盖章程序 一般上申请人向法院申请授予盖章必须附上宣誓书，内容包括：- 1. 逝世者的死亡地点，时间，并且附上死亡证书 （如果原装死亡证书已被没收，可向当地政府申请副本 (Extraction of Death Certificate) 并由死亡登记局的

普遍上大多数的人们都对产业转让律师，即Conveyancing lawyer有所误解， 或者了解不深入， 都认为产业转让律师的工作就是随便起草文件， 然后随便签个名， 然后屋子就可以一瞬间转名了。 事实上产业转让其实是有很深的一门学问的。 当律师在不管是为当事人转名随后发放款项前 都会做出尽职调查 (Due Diligence)。 而调查的部分可以涵盖几个事项。 律师开始一项交易都会事先做出产权调查 （Land Search)， 并详细调查以下事项:- Land Search & Chain of Beneficial Interest 产权链调查 1. 业主是不是合法业主，即Registered Proprietor,名字有没有被登记在地契上？ 2. 签署合同的人是否跟地契上的名字是否一致，有无任何冒充业主风险？ 3. 业主有无早期擅自自行进行交易，没有通过律师进行转让手续，导致名字不在地契上？ 4. 产业的拥有权仍登记在发展商的名字下，并无向发展商进行分割地契手续 (Perfection of Transfer and Charge)？ 5

买卖合同 (Sale and Purchase Agreement) 主要规范一项交易的流程、 包括双方的权力、 合同的履行、变更、转让、终止、 以及任何违反买卖合同及导致交易无效的条例。 在一项二手买卖中， 涉及的不仅仅卖方以及买方， 还牵涉到其他利益相关人士，比如土地局，关税局，银行，估价师等等。 各方都在交易过程中扮演自己的角色。 法律专用术语 Terminology 卖方 (Vendor) 业主在交易的过程中必须有法律能力 (legal capacity)出售产业, 并能够出示所有产权证明。 业主在一项交易过程有职责出售一个没有产权负担 (unencumbered) 的产业给买家,一般意指 Clean Title。 卖方必须遵守一切声明和担保 (Representations and Undertakings), 确保自己不是破产人士，无非法租客，以及屋身以及产权无任何违例状况。 买家 (Purchaser) 买家的职责是必须按照合同的时限缴付房款给卖方。 如果未能按时履行义务，将被没收 10 %保证金。 卖方代表律师 （Ven

在劳工法下，不管员工的月薪是不是低于马币2000而受制于1955年劳工法令， 在法律的眼里，如果雇主有意解除雇佣关系， 在辞退的过程中，雇主必须有正当原因并且按照法律流程辞退该员工 (dismissal with just cause and excuse)。 如果员工因为不满辞退理由(unfair dismissal) 而举报雇主到劳工部而最终导致雇主败诉， 根据1967年工业关系法令下 (Industrial Relation Act) ， 雇主最高必须赔偿员工24个月的月薪 (backwages)，并且有可能必须负责员工因不正当原因解雇损失的收入 (loss of future earnings). 何为裁员？ 基本上，裁员属于在劳工法令下第十二条文下结束雇佣合约的一种 (termination of contract of service)， 跟其他解雇的情况的不同是， 裁员有自己的一套法律原则以及雇主必须遵守的法律需求。 裁员在法律解释的定义为工作岗位/员工出现过剩 (redundancy)， 而导致工作岗位/员工过剩的原因可以是

对于无法生育的夫妻来说， 抚养自己的孩子是一生的梦想， 因此只好通过领养的手续去完成梦想。 其实合法的领养的手续并不难， 有些人通过非法的管道领养孩子， 除了让中介牟利， 日后还要面对法律的风险。 领养手续 一般上领养手续可以通过法庭在1952年领养法令Adoption Act 1952下提出领养申请 （只适用于马来西亚半岛）。 法庭在受理的过程中， 一般会有两次听证会 (hearing)。 在第一次的听证会中， 法庭会委任法定暂时监护人 (guardian ad litem)（通常会是政府的福利部）， 进行为期三个月的观察， 以鉴定孩子是否时候领养。 在观察期间， 法定暂时监护人会进行家访，确认所有资料属实， 并且观察家庭环境，观察申请人如何照顾孩子。 同一时间法定暂时监护人会履行自身的义务， 确认申请者无涉及任何金钱交易以及酬劳，并且具备一定的经济条件抚养孩子。 在经过观察期过后， 监护人将会在第二次的听证会呈交一份鉴定报告给法庭， 在申请人亲自出席该听证会后， 法官会颁发庭令，敲定申请者为合格领养人。 领养法令第四条 申请者条件：-

一般立遗嘱会牵涉到四方，即 1. 立遗嘱人 (Testator); 2. 执行人 (Executor); 3. 受益人 (Beneficiaries); 4. 见证人 (Witnesses). ​ 一张符合法律的遗嘱，必须根据1959遗嘱法令的形式以及程序下撰写 (Will Act 1959)，即 1. 书写； 2. 立遗嘱者必须已成年; 3. 立遗嘱着必须在遗嘱完成的末端，在两位见证人在场下签名； 4. 见证人必须签名； 1. 立遗嘱者必须头脑清醒； 2. 受益人不能是见证人； 3. 执行人不能是见证人； 立遺囑需要的文件： 1. 立遗嘱人身份证复印件；(需在场签名） 2. 执行人身份证复印件；(不需在场签名） 3. 受益人身份证复印件；(不需在场签名） 4. 所有要留下的遗产证明复印件比如地契，买卖合同，地税门牌税，银行户口簿子或者statement，车卡，股权证书等以防止资料错误。 遗嘱将以立遗嘱者死后的最后一份为准， 任何之前的遗嘱将无效。 如果立遗嘱者在任何可疑的状况下签署遗嘱， 比如恐吓，威胁，造假，被冒充签名， 法定的继承人都能入禀